業主遇到這些問題，該如何維權？民法典為您解答！

      小區物業以電梯到年限為由，口頭通知業主出錢，換物業定好價格的電梯，還對業主提出的質疑不予回應……

　　遇到這事兒該咋辦？民法典這樣規定！

　　案例一

　　“小區物業口頭通知業主出錢，換物業定好價格的電梯（原因就是電梯到年限了），且沒有政府部門出具的任何文件。對于更換的電梯品牌和價格，業主存有異議，物業拒不溝通，用強行停電梯來威脅業主。對此，業主該怎么辦？”

　　物業更換已經提前定好價格的電梯，同時用強行停運電梯來威脅業主們出錢的做法是違法的。

　　首先，目前我國還沒有出臺關于電梯整體報廢使用年限的規定。物業認為電梯到年限了是沒有法律依據的。根據《特種設備安全法》第四十條的規定，特種設備檢驗機構可以通過對電梯進行安全性能檢驗，來判斷電梯是否到年限了。業主可以要求物業主動向當地的質量技術檢驗中心部門提出電梯安全檢測的申請并出具檢測報告。

　　其次，根據上述檢測報告確定電梯需要更換的，應當由業主共同決定，通過招標或其他方式確定更換電梯的品牌和價格?！段飿I管理條例》第十一條的規定，更換電梯屬于業主共同決定的事項，應當經小區專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。也就是說，物業無權單方面決定更換電梯的品牌和價格，更不能通過強行停運電梯來威脅業主。對于物業的行為，業主可向住建部門進行投訴，對物業公司的上述違法行為進行監督管理。

　　最后，根據民法典二百八十一條的規定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。因此，更換電梯是可以啟動維修基金的。

　　案例二

　　“住戶在我家樓頂種菜，我懷疑是種菜導致雨水沒及時排出，從而造成墻體滲水現象，多次找到物管和社區都無法解決，他們給出的答復是沒有執法權，我想過起訴對方種菜的住戶，但又考慮到會破壞鄰里關系，該怎么辦？”

　　首先，你可以通過房屋安全司法鑒定所對墻體等發生滲水現象的主要原因進行鑒定。如果經鑒定是因為房屋質量問題導致的，且房屋在保修期內，你可以向開發商主張修復和賠償損失，如果過了保修期，你可以申請啟動房屋維修基金。

　　根據民法典和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，小區的樓頂是業主的共有部分，未經業主共同決定，不能成為某個住戶的私家菜園，該住戶在樓頂種菜的行為，已經侵犯了其他業主的合法權益。如果有鑒定意見表明，該住戶的種菜行為與墻體滲水之間存在因果關系的，在和該住戶溝通無果的情況下，你可以向法院提起訴訟要求鄰居排除妨礙并賠償損失，起訴前注意準備鑒定意見以及相關照片或視頻等證據來證明你的主張。

　　另外，根據《物業管理條例》以及《物業服務合同》，在物業管理區域內物業對損害業主合法權益的行為負有及時制止的義務，因此，物業應當積極采取合理措施制止該住戶在樓頂的種菜行為。在你找物業管理員對該住戶的行為進行管理的時候，物業以沒有執法權作為推脫的，屬于物業消極不作為，你可以依據《物業服務合同》起訴物業公司履行其義務。